Advokat Kristian Dreyer har medvirket til at føre sagen ved Vestre Landsret sammen med advokat Bent-Ove Feldung, Homann Advokater, der nu har slået fast, at ejerforeninger som hidtil kan tinglyse fuldstændige særvedtægter.

Der blev den 4. januar 2022 bragt en klumme omkring den nye ejerlejlighedslov og normalvedtægt og den nye tinglysningspraksis omkring tinglysning af særvedtægter i EjendomsWatch. Det blev heri nævnt, at normalvedtægten for ejerforeninger ændrer tinglysningsmåden og indfører ny tinglysningspraksis. Det var nok en fortalelse, idet normalvedtægten som sådan ikke har noget med den nye tinglysningspraksis at gøre. Sagen var imidlertid den, at Tinglysningsretten mente, at den havde hjemmel til i sin tekniske bekendtgørelse udstedt i medfør af tinglysningsloven, at kunne fastsætte nye anmeldelsesskabeloner for den digitale tinglysning, og derigennem havde mulighed for at ændre måden hvorpå ejerforeninger kan tinglyse særvedtægter. Landets ejerforeninger har således mulighed for at vedtage og tinglyse sine egne ”særvedtægter”, frem for at følge ”normalvedtægten”, men den nye tinglysningspraksis gjorde det vanskeligt hvis ikke næsten umuligt at håndtere. Den nye tinglysningspraksis har medført, at ejerforeningerne og deres rådgivere alene har kunnet tinglyse fravigelser fra normalvedtægten, og ikke andet. En ejerforening vil i givet fald få en tinglyst servitut, der indeholder fravigelserne, men skal bagefter sidde med normalvedtægten i den anden hånd, og sammensætte de to dokumenter ved fortolkning for at finde ud af, hvad der gælder for den pågældende ejerforening. Normalvedtægten følger af en bekendtgørelse, og tinglyses ikke. Tidligere har landets ejerforeninger blot kunnet tinglyse sine særvedtægter i fuld længde (fuldstændige særvedtægter), men den nye tinglysningspraksis afviste den fremgangsmåde, der har været gældende siden 1966. Den nye tinglysningspraksis har også medført, at de dele af særvedtægten, som angår forhold der ikke som sådan er fravigelser eller som er udtryk for brugsrettigheder m.v., skulle tinglyses i en anden og yderligere særskilt servitut, og derved ville ejerforeningerne skulle sammensætte to servitutter med den tinglyste normalvedtægt, og så læse alle tre dokumenter i sammenhæng og ved fortolkning så at sige udlede, hvad der gælder for ejerforeningen og dens medlemmer. Det lyder kompliceret, og det var det også. De fleste ude i ejerforeningerne og alle de professionelle aktører har selvsagt haft svært herved, og det kræver næsten en juridisk eksamen at læse og forstå, hvad der gælder for ejerforeningerne. Derfor rettede jeg også kritik af den nye tinglysningspraksis i min lovkommentar: Ejerlejlighedsloven og normalvedtægten med kommentarer, 1. udgave, s. 100-104. Mange af landets ejerforeninger og deres administratorer og advokater samt ikke mindst landinspektørerne har haft store praktiske vanskeligheder med at manøvrere rundt i den nye tinglysningspraksis, og mange ejerforeninger har haft vanskeligheder ved at få tinglyst sine nye særvedtægter eller er simpelthen afstået herfra, og har måtte afvente situationen. Omkostningerne forbundet med at få tinglyst nye særvedtægter blev mangedoblet, og situationen har af flere praktikere været omtalt som et egentligt ”kaos”. Jeg har selv anvendt udtryk som et de facto ”tinglysningsstop”, idet mange ejerforeninger simpelthen undlod at vedtage og tinglyse nye vedtægter på grundlag af den nye tinglysningspraksis.

For mange af de nye ejerlejlighedsprojekter kan det være vanskelig at lægge normalvedtægten nedover, og her giver det ofte bedst mening at specialudvikle fuldstændige særvedtægter. Det har altid været tanken, at ejerforeningerne frit kunne vælge, om de ville have sine egne særvedtægter eller blot følge normalvedtægten.

Det var derfor også med stor glæde, at jeg med en kollega, advokat Bent-Ove Feldung, i går modtog Vestre Landsrets kendelse om, at den nye tinglysningspraksis har savnet lovhjemmel, og reelt har været en forhindring for advokat Bent-Ove Feldungs klient til efter ejerlejlighedsloven at vedtage og tinglyse sine fuldstændige særvedtægter som hidtil. Den nye tinglysningspraksis som blev omtalt i klummen hos EjendomsWatch den 4. januar 2022, er således nu underkendt, og fundet at være i strid med ejerlejlighedslovens ord og intentioner. Tinglysningsretten har under sagen argumenteret for, at den havde fornøden hjemmel i sin tekniske bekendtgørelse til at indføre den nye praksis, men som bekendt må en bekendtgørelse vige for lov, og ejerlejlighedslovens regler må således have forrang.

Landsrettens præmisser herom er sålydende:

"Spørgsmålet er for det første, om Tingslysningsretten har været berettiget til i sin helhed at afvise den anmeldte særvedtægt for Ejerforeningen X under henvisning til, at dokumentet indeholder bestemmelser, der ikke er fravigelser fra normalvedtægten, og at kærende ikke har angivet, hvori fravigelserne fra normalvedtægten består. Det andet spørgsmål er, om dele af den anmeldte særvedtægt kan kræves anmeldt som særskilte servitutter.

Ifølge ejerlejlighedslovens § 5, stk. 3, skal fravigelser af normalvedtægten tinglyses på de enkelte ejerlejligheder for at være gyldig mod aftaler om ejendommen (ejerlejligheden) og mod retsforfølgning. Det svarer til det almindelige princip i tinglysningslovens § 1, stk. 1. Der er hverken i ejerlejlighedslovens § 5 eller forarbejderne hertil grundlag for at fastslå, at der ikke kan ske en anmeldelse af en samlet særvedtægt uden nærmere angivelse af, hvori eventuelle fravigelser fra normalvedtægten består.

En særvedtægt, der indeholder forpligtelser eller begrænsninger for ejerens råden over sin ejendom, er efter sit indhold en servitut. Det fremgår tilsvarende direkte af de specielle bemærkninger i lovforslag til lov om ejerlejligheder til § 5, stk. 5, at særvedtægter tinglyses som servitut på den enkelte lejlighed. Det forhold, at en særvedtægtsbestemmelse indeholder forpligtelser eller begrænsninger, der ikke er omfattet af normalvedtægten, kan ikke i sig selv begrunde, at sådanne bestemmelser skal anmeldes og tinglyses særskilt. Det fremgår ligeledes af lovbemærkningerne til ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2, at en særvedtægt kan indeholde bestemmelser om forhold, der er uomtalte i normalvedtægten.

Det påhviler Tinglysningsretten i medfør af tinglysningslovens § 15 at foretage en prøvelse af, hvorvidt der efter tingbogen er noget til hinder for tinglysning af bestemmelserne i en anmeldt særvedtægt, herunder om tinglysning af særvedtægten eller dele af denne er åbenbart overflødig, jf. § 15, stk. 2.

Landsretten finder som følge heraf, at Tinglysningsretten ikke har været berettiget til at afvise den anmeldte særvedtægt for Ejerforeningen X i sin helhed som sket.

Det, som Tinglysningsretten har anført vedrørende § 5 i bekendtgørelse nr. 1634 af 29. juni 2021 om tekniske krav og forskrifter for tinglysningssystemet, kan ikke føre til et andet resultat.”

Landsretten har altså fundet, at den nye tinglysningspraksis savner hjemmel og er ugyldig, og at Tinglysningsretten fremadrettet skal medvirke til at tinglyse fuldstændige særvedtægter som tidligere. Kendelsen er afsagt 10. maj 2022 i V.L. B-0437-21. Tinglysningsretten har skriftligt oplyst, at man straks opdaterer vejledningen, og det er sket allerede den 11. maj 2022.

Landsrettens kendelse kan læses i sin helhed her.

Andre tinglysningskendelser

Af andre aktuelle og nye tinglysningsafgørelser i relation til særvedtægter, bør nævnes, at Vestre Landsret den 26. april 2022 i sag V.L. B-017-22 også har fundet, at Tinglysningsretten skal tinglyse særvedtægtsbestemmelser for ejerforeninger, der ønsker mulighed for at gennemføre digitale generalforsamlinger, og overlade beslutningen til bestyrelsen om valget af form (digital/fysisk). Landsretten bemærker i kendelsen, at Tinglysningsrettens kompetence ikke går så vidt, at den skal foretage en materiel prøvelse af gyldigheden af en sådan kompetencebestemmelse, men at det må være op til de civile domstole, hvis en sådan efterfølgende diskussion opstår, at afgøre. I den konkrete sag var bestyrelsen ifølge særvedtægtsbestemmelsen berettiget til selv at afgøre, hvorvidt der skulle gennemføres fysisk eller digital generalforsamling. Der pågår prøvelse af forskellige former for særvedtægtsbestemmelser om digital tinglysning for tiden, og emnet er under konstant udvikling. Ærgerligt var det, at man ikke i normalvedtægten medtog bestemmelser herom, da man faktisk vidste, at det ville blive relevant eksempelvis for at kunne imødegå håndtering af pandemier og forsamlingsforbud m.v. Blot reguleringen i særvedtægt er saglig velbegrundet, afbalanceret, og sikrer alle medlemmer lige mulighed for at deltage, komme til orde, og afgive stemme på betryggende vis, bør man i særvedtægt lovligt kunne indsætte og tinglyse gyldige bestemmelser om gennemførelse af digitale generalforsamlinger, blot det er sikret, at grundlæggende beskyttelseshensyn er opfyldte.

Vestre Landsret har ved kendelse af 8. februar 2022 i sag V.L. B–0407–21 også slået fast, at det vil være i strid med ejerlejlighedslovens § 3, hvis man begrænser adgangen for ejerforeningens medlemmer til at lade sig vælge til bestyrelsen i ejerforeningen. Konkret ønskede man, at kun ejere der rent faktisk boede i ejendommen var valgbare. Ejerforeningen led under, at mange ejere ikke selve boede i ejendommen men udlejede deres ejerlejligheder, og som bestyrelsesmedlemmer ikke udviste stor interesse for at tage hånd om de presserende ting i ejendommen. Men en sådan begrænsning fandtes ikke at være lovlig. Vedtægtsændringen var vedtaget alene for fremtidige ejere. Man ønskede ikke at fratage nuværende ejere deres ret til at lade sig vælge til bestyrelsen og det var et forsøg på at imødegå indsigelse omkring fratagelse af eksisterende ejeres velerhvervede rettigheder. Vedtagelsen skete med 85,23% af stemmerne, og altså med mere end 2/3 dobbelt kvalificeret majoritet. Tinglysningsretten fandt, at man slet ikke kunne vedtage en sådan bestemmelse, ej heller selvom samtlige ejere stemte for. Vestre Landsret var enig heri, fordi det må anses for at være et brud med ejerlejlighedslovens § 3. Landsretten udtalte:

”Ejeren af en ejerlejlighed er automatisk medlem af ejerforeningen og har rettigheder og forpligtelser som medlem af ejerforeningen, jf. ejerlejlighedslovens § 2, nr. 2, og § 3, stk. 2. Det følger af ejerlejlighedslovens § 3, at bestemmelsen indebærer, at den samlede ret forbundet med at eje en ejerlejlighed består af 3 elementer; retten til faktisk og retlig eneråden over særejendommen (ejerlejligheden), medejendomsret til ejendommens fælles bestanddele samt rettigheder og forpligtelser som medlem af ejerforeningen. Det følger endvidere af § 3, stk. 3, at de i stk. 1 og 2 nævnte rettigheder og forpligtelser ikke kan adskilles fra ejendomsretten til lejligheden. På denne baggrund finder landsretten, at en vedtægtsbestemmelse, som afskærer en ejer, der ikke bebor sin ejerlejlighed, fra at være valgbar til bestyrelsen, er i strid med § 3 i ejerlejlighedsloven. Landsretten tiltræder derfor, at Tinglysningsretten har afvist at tinglyse vedtægtsbestemmelsen.”

Med samme begrundelse, altså at det er i strid med ejerlejlighedslovens § 3, fandt Vestre Landsret også i den ovenfor nævnte kendelse afsagt 10. maj 2022 V.L. B-0437-21, at man ikke gyldigt kunne vedtage og tinglyse en særvedtægtsbestemmelse om, at kun ejere der ikke er i restance med hensyn til pligtig pengeydelse overfor ejerforeningen, kan afgive stemme på generalforsamlingerne. Sådanne bestemmelser fremgår af mange andelsboligforeningsvedtægter, og har også tidligere været set tinglyst i ejerforeninger. Men landsretten har nu i kendelsen slået fast, at det ikke er lovligt, og derfor med rette skal afvises efter helt samme begrundelse som i sagen om valgbarheden til bestyrelsen.