En ny rapport fra Erhvervsministeriet viser, at 6 % af alle andelsboligkøberne i de senste år angiveligt betaler ulovlig overpris for deres andelsbolig, og hvis man tager mørketallet i betragtning er problemet nok endnu større. 

Den netop offentliggjorte rapport om dusør- og overprisbetaling ved andelsboligkøb viser, at der fortsat er problemer med ulovlig dusør- og overprisbetaling ved andelsbolighandler. 

Du kan læse rapporten her.

Ifølge advokat og partner Kristian Dreyer, der har speciale i andelsboligret, og har medforfattet den seneste lærebog om emnet, bør man gøre følgende for at komme dusør- og overprisbetalingerne til livs: 

For det første må der skelnes mellem de situationer, hvor den ulovlige overprisbetaling sker bevidst eller ubevidst. Den ubevidste overprisbetaling, der beror på en fejl i et regnskab eller lignende, bør ikke være strafsanktioneret for hverken køber eller sælger, og her bør man blot som i dag have mulighed for at kræve overprisbetalingen tilbage. 

Hvis der derimod er tale om at man bevidst beregner sig en ulovlig overpris herunder ulovlig dusør, bør det være strafbart for såvel køber som sælger, og såfremt andelsboligforeningens bestyrelse medvirker hertil, bør de også ifalde strafansvar. Det bør tydeliggøres i købsaftalerne, at man ikke må den slags, og parterne bør afgive tro og loveerklæring om, at de hverken har betalt eller modtaget dusørbetaling - simpelthen for at skærpe deres opmærksomhed herpå ved aftaleindgåelsen. 

Der bør arbejdes med åbne venteliser, der således bidrager til gennemskuelighed.

Desuden bør lovreglerne præciseres, fordi der i relation til maksimalprisprincippet i andelsboliglovens § 5 fortsat er rigtig mange uafklarede forhold, der skaber usikkerhed om hvordan maksimalprisen helt præcist skal beregnes (eksempelvis hvornår et værdifald midt i året reelt medfører pligt til såkaldt midtvejsregulering, om frivillige hensættelser skal medtages i beregningen eller der skal ses bort herfra, hvornår reguleringsklausuler egentlig kan benyttes i forhold til loven og i forhold til foreningens vedtægts bestemmelser m.v.). 

Opgørelsen af værdien af individuelle forbedringer giver i stigende omfang anledning til overprissager, fordi de opgøres forkert, og mangler først konstateres bagefter. Det skyldes, at visse mindre forenings bestyrelser selv foretager værdiansættelsen, eller at ejendomsmæglere optræder som vurderingsmænd uden forstand på byggetekniske forhold, eller fordi man simpelthen ikke følger almindeligt anerkendte afskrivningsprincipper m.v. Man bør i loven have defineret hvad en forbedring er, og man bør også have et forbedrings- og afskrivningskatalog, som alle tager udgangspunkt i. Nogle anvender ABF Håndbogens afskrivninger, der ikke er en liniær afskrivning, mens andre omvendt afskriver liniært. Det ville styrke gennemskueligheden og ensartetheden, hvis alle tog udgangspunkt i samme forbedringsbegreb og samme afskrivningsmetode. Samtidig bør kvaliteten styrkes ved, at man stiller krav om, at den der udarbejder vurderingsrapporten skal være uddannet arkitekt eller bygningskonstruktør. Det nytter ikke med de mange vurderingsmænd, der er ikke har byggeteknisk viden, og som overser mangler og ulovligheder, og konstant opgør værdien af eget arbejde forkert. 

Man bør overveje at stille krav om, at forbedringer som udgangspunkt skal dokumenteres ved fremvisning af fakturaer, der således følger andelsboligerne, og at fakturabilag m.v. vedhæftes som bilag til vurderingsrapporterne (om end det ikke skal være en gyldighedsbetingelse for at kræve sig betalt herfor). For så vidt angår EL og VVS bør det være et gyldighedskrav, idet manglende fakturabilag simpelthen medfører, at der ikke kan kræves forbedringstillæg herfor. Derved undgår man de mange sager om hjemmelavede badeværelsesinstallationer og ulovlige afløb, manglende vådrumsmembraner og lignende. 

Man bør ikke lave flere vejledninger til købere og sælgere - der er rigeligt med informationer - vi mangler blot mere klare regler i andelsboligloven, der trænger til et gennemsyn og en vis opstramning af konsekvenserne ved dusør- og overprisbetaling. Man bør således sikre, at der er velfungerende konsekvenser ved bevidst overtrædelse af reglerne i form af strafsanktioner og præcisering af, at det medfører eksklusion, hvis man enten betaler eller modtager ulovlig overpris eller dusørpenge. Både køber og sælger skal således forstå, at risikoen ved at blive opdaget ikke står mål med betalingen, og at det vil medføre konsekvenser for dem begge. I dag har vi for uklare regler og for lidt virksomme sanktioner, og som i øvrigt kun er møntet på den sælgende part.