En ny landsretsdom fastholder det mangeårige princip, at ejendomsmæglere skal værdiansætte ejendomme korrekt, men der tillades et vist acceptabelt fejlskøn.

En ejendomsmæglervurdering af en villa var behæftet med så stor en fejl i form af forkert værdiansættelse, at ejendomsmægleren helt i overensstemmelse med mange års retspraksis inden for området, blev pålagt at erstatte to panthaveres tab. 

Med henblik på et pantebrevsselskabs udstedelse af lån blev en ejendomsmæglervirksomhed i august 2011 bedt om at foretage en værdiansættelse af et hus beliggende på Stevns. Ejendomsmæglerfirmaet vurdrede, at villaen have en værdi på 3,2 mio. kr. på det pågældende tidspunkt. Herefter udstedtes to sideordnede pantebreve på hver ca. 151.000 kr., der blev solgt til to investorselskaber.

Pantebrevene respekterede to foranstående prioriteter på på oprindeligt henholdsvis 893.000 kr. og 1.144.000 kr. Man kan derfor sige, at de to nye pantebreve lå yderligt, og at værdiansættelsen derfor spillede en afgørende rolle for, om pantebrevsselskabet ville medvirke til yderligere finansiering og belåning af villaen.

I 2014 kunne debitorerne ikke længere betale ydelserne på pantehæftelserne i ejendommen, og ejendommen blev solgt på tvangsauktion i december 2014 for 630.000 kr.

Herefter anlagde pantebrevsselskabet sag an mod ejendomsmæglervirksomheden med påstand om erstatning af de beløb, der skyldtes på pantebrevene, da de blev slettet ved tvangsauktionen.

Som sædvanligt i disse sager blev der gennemført syn og skøn for at få fastslået, hvad værdien af villaen reelt var på vurderingstidspunktet. En skønsmand udmeldt under sagen værdiansatte ejendommen pr. august 2011 til 1.725.000 kr. Landsretten udtalte, at der skulle tages hensyn til, at der var tale om en ejendom med et særlig stort beboelsesareal, at der var et beskedent sammenligningsgrundlag på vurderingstidspunktet, og at der bør indrømmes en vis skønsmæssig margin ved sådanne vurderinger.

Imidlertid fandtes der at være en så væsentlig forskel såvel relativt som absolut mellem ejendomsmæglerens vurdering, og hvad der på det pågældende tidspunkt måtte anses for en forsvarlig fagmæssig vurdering, at ejendomsmæglervirksomheden måtte anses for erstatningsansvarlig. Da tabet endvidere var påregneligt, blev ejendomsmæglervirksomheden pålagt at dække pantebrevsselskabernes tab på pantebrevene.

Dommen ses at være "lige efter bogen", forklarer advokat og partner Kristian Dreyer, der er ekspert i ejendomsmægleransvar. Den viser, at man tillader et acceptabet fejlskøn, men skønnes der forkert udover grænsen for det acceptable fejlskøn, ifalder ejendomsmægleren ansvar. Og ejendomsmægleren bliver ansvarlig når han ved eller burde vide, at værdiansættelsen skal benyttes af en investor i forbindelse med vurdering af, hvorvidt der kan tilbydes lån i ejendommen. Det sidstnævnte er det som landsretten omtaler som "det var kendeligt for ejendomsmægleren".

Men hvad gør man som ejendomsmægler, når man skal vurdere en ejendom, der måske ikke er nem at vurdere? For det første må man overveje, om man overhovedet tør begive sig ud i en sådan vurdering. Men gør man det alligevel, bør ejendomsmægleren som minimum medtage: 

- relevant beskrivelse af ejendommens faktuelle forhold

- relevant dokumentation for sammenligningsgrundlaget. Er der ikke noget sammenligningsgrundlag, må ejendomsmægleren anføre dette, herunder udtrykkeligt angive, at værdiansættelsen er med betydeligt forbehold og uden ansvar, og således medtage en ansvarsfraskrivelse, selvom man ikke kan være sikker på, at en sådan ansvarsbegrænsning altid kan opretholdes. Ejendomsmægleren er professionel, og vil ofte ikke kunne ansvarsfraskrive sig ud af sit almindelige ansvar. 

- er der intet sammenligningsgrundlag i nærområdet, som har været handlet inden for en rimelig tidshorisont, bør ejendomsmægleren i den situation med sin ansvarsfraskrivelse nævnt ovenfor alene nøjes med at ydet et kvalificeret gæt på en pris, og hvor det således udtrykkeligt angives, at der ikke er tale om et sædvanligt mæglerskøn, men derimod et kvalificeret gæt på værdien, baseret på ældre overdragelser og med en fremskrivning af værdien i henhold til prisudviklingen, der bør vedlægges som dokumentation. Mægleren bør angive, at han ved det kvalificerede gæt foretager et sikkerhedsmæssigt fradrag eksempelvis på 10-15 % som følge af usikkerheden ved ikke at have et egentligt sammenligningsgrundlag. Der bør tillige indsættes et generelt forbehold for konjunkturændringer og generelle prisændringer, samt være indsat en oplysning om, at alle der anvender værdiansættelsen eller det kvalificerede gæt opfordres til at agere med forsigtighed, da prisindikationen er usikker. 

Såfremt pantebrevsinvestor eller andre alligevel på den baggrund vælger at finansiere ejendommen eller på anden måde disponere, formindskes risikoen for ejendomsmægleransvar betydeligt. For selvom det måtte vise sig, at værdien fortsat er helt forkert, vil kravstiller omvendt et langt stykke hen ad vejen siges at have accepteret risikoen for tab eller udvist egen skyld, og det udelukker erstatningspligten - det vil særligt gælde for professionelle investorer, der i en sådan situation foretager et helt åbenlyst kommercielt valg, og trods alle advarselslamper alligevel vælger at yde lån i ejendommen. 

For yderligere information om ejendomsmægleransvar kan advokat og partner Kristian Dreyer kontaktes. Hen er bl.a. forfatter til ejendomsmæglerloven med kommentarer fra Karnov, og har ført mange mægleransvarssager og underviser i emnet på Københanvs Universitet, Det Juridiske Fakultet. 

Dommen kan læses i Tidsskrift for Byggeri og Bolig, TBB2018.238 (Ø.L.D. 12. december 2017 i anke 19. afd. B-2384-16).