Lejelovens ansvarsbestemmelser kunne alligevel ikke anvendes analogt på andelsboligforhold. 

 A og B, der var andelshavere i andelsboligforeningen X, fik i 2018 tilladelse fra andelsboligforeningens bestyrelse til at etablere et nyt badeværelse i deres andelsbolig. De indgik aftale med en hovedentreprenør om at udføre badeværelsesentreprisen. I forbindelse med etablering af el-gulvvarme i badeværelset havde hovedentreprenøren engageret en elektriker som under-entreprenør. Da vandet efter entreprisens afslutning blev tilsluttet, forårsagede udstrømmende vand fra et beskadiget rør vandskade på C’s andelsbolig og på andelsboligforeningens ejendom. Parterne var enige om, at beskadigelsen af vandrøret skete ved elektrikerens fastgørelse af gulvvarmekablet til betongulvet.

For Højesteret angik sagen alene, hvorvidt A og B efter en analogi af lejelovens § 142, stk. 3, og lejelovens § 149, stk. 2, var erstatningsansvarlige for de tab, som andelsboligforeningen og C havde lidt.

Andelsboligforeningen og C havde ved et andet søgsmål rejst erstatningskrav mod hovedentreprenøren.

Højesteret udtalte, at lejelovens § 142, stk. 3 (dagældende § 29, stk. 10), og lejelovens § 149, stk. 2 (dagældende § 25, stk. 2), finder anvendelse på lejeforhold, dvs. hvor en lejer har brugsret til hus eller husrum, som den pågældende ikke ejer. Andelshavere i en andelsboligforening har også brugsret over en bolig, men ejendommen ejes af foreningen, som andelshaverne selv bestyrer og har part i. Dette indebærer bl.a., at det typiske modsætningsforhold mellem en udlejers interesser og lejerens interesser ikke foreligger på samme måde i en andelsboligforening.

I den foreliggende sag udsprang de rejste erstatningskrav af en vandskade som følge af en selvstændigt virkende entreprenørs skadegørende handlinger uden for kontrakt. I den forbindelse udtalte Højesteret, at det følger af dansk rets almindelige erstatningsretlige principper, at hvervgiveren som udgangspunkt ikke er ansvarlig for sådanne skader.

På den baggrund fastslog Højesteret, at der ikke var grundlag for at pålægge A og B erstatningsansvar for vandskaden efter en analogi af lejelovens bestemmelser om ansvar.

Landsretten var nået til et andet resultat.

Højesteretsdommen er afsagt den 25. august 2023 i Sag BS-33624/2022-HJR.

Kommentar: 

Afgørelsen er ikke hensigtsmæssig, idet andelsboligforeningen ved sådanne skader ikke blot kan henholde sig til sit medlem, men skal finde ud af, hvem der er skadevolder, og rette krav mod personer eller virksomheder, som andelsboligforeningen ikke har entreret med, intet forhold har til, og hvor der måske er flere potentielle skadevoldere, som alle mener at det er den anden, der er skyldig, og hvorved andelsboligforeningen nødsages til at føre retssager mod flere.

Mere hensigtsmæssigt havde det været at lade andelshaveren være objektivt ansvarlig, således at andelsboligforeningen altid kan henholde sig til sit medlem, og idet medlemmet må være nærmere til at bære risikoen for, at der er mangler ved de installationer og det arbejde, som andelshaveren får udført i sin bolig. På tilsvarende måde og ud fra samme betragtninger fandt Højesteret i domenn U2010.777, hvor en ejerlejlighedsejer var ansvarlig for sin lejers skade på hovedejendommen. Her fandt Højesteret, at ejerlejlighedsejeren der udlejede, måtte være nærmest til at bære risikoen for hvad sin lejer foretager sig, og at ejerforeningen ikke skal rette krav mod andre end sit medlem. "På den måde forekommer den netop afsagte dom hverken forventelig eller hensigtsmæssig for landets andelsboligforeninger", udtaler advokat og partner Kristian Dreyer, der samtidig "opfordrer andelsboligforeninger og ejerforeninger til at aftaleregulere hæftelsen i sine særvedtægter samt overveje krav om forsikring også for hændelse skader, hvor intet ansvarsgrundlag kan påvises hos nogen af de udførende. Sidstnævnte har været et problem i en række ejerforeninger, hvor ansvaret så at sige er faldet ned mellem to stole, og ingen kan gøres ansvarlig, og ejerforeningen derfor hæfter for hændelige sætningsskader som følge af en ejers ombygning".