Østre Landsret har tidligere slået fast, at ejerforeninger som helt overvejende udgangspunkt anses for at have forbrugerstatus. Det er nu gentaget i en ny dom. Da administratoraftalen blev indgået, var der imidlertid ikke tale om en forbruger, men om en ren og skær erhvervsmæssig udlejningsejendom, og ejeren var erhvervsdrivende. Men kan erhvervsaftalen ad åre ændre status til en forbrugeraftale, med den konsekvens, at aftalen med administrator kan opsiges med forkortet varsel? 

Østre Landsret har ved dom af 7. november 2017 i anke 8. afd. B-2307-16 fundet, at en administrationsaftale mellem en administrator og en ejerforening var en forbrugeraftale, der kunne opsiges efter forbrugeraftaleloven.

I september 2009 indgik ejerforeningen bestående af 24 lejligheder en administrationsaftale med en administrator, hvis opgave var at forestå sædanlig administration af ejendommen og ejerforeningnes drift.

På dette tidspunkt ejedes samtlige lejligheder af interessentskabet, der drev ejendommen som en ren og skær udlejningsejendom. Et vilkår i administrationsaftalen var, at denne først kunne opsiges, når I/S alene ejede 3 eller færre lejligheder. Der skete løbende et salg af lejlighederne.

I november 2015 blev der på en generalforsamling truffet beslutning om opsigelse af administrationsaftalen. På dette tidspunkt ejede interessentskabet nu alene 12 ud af de 24 ejerlejligheder, men så man på interessentskabets samlede fordelingstal, måtte interessentskabet anses for at være i mindretal.

Opsigelsen blev indbragt for domstolene.

Byretten fandt, at ejerforneingen ikke på tidspunktet for indgåelse af administrationsaftalen kunne anses for at have forbrugerstatus, da interessentskabets virksomhed bestod i at opføre ejendommen med henblik på udlejning, indtil lejlighederne kunne sælges. 

Dommen blev anket til Østre Landsret. 

Landsretten udtalte, at en ejerforening som udgangspunkt har status som en forbruger, da den varetager medlemmernes private økonomiske interesser. Ved indgåelse af administrationsaftalen måtte det anses for forudsat, at lejlighederne løbende ville blive solgt til private, og derfor kunne aftalen ganske sidestilles med en forbrugeraftale. Denne kunne derfor i medfør af den dagældende forbrugeraftalelov opsiges med et varsel på tre måneder trods den aftalte opsigelsesbestemmelse.

KOMMENTAR

Advokat Kristian Dreyer bemærker, at byretesdommens præmis var sålydende:

"På tidspunktet for aftaleindgåelsen var E/F Dragør Strandby II derfor ikke at anse for forbruger i forbrugeraftalelovens forstand. Administrationsaftalen er derfor ikke at anse for en forbrugeraftale og kan ikke opsiges efter forbrugeraftalelovens bestemmelser. Det forhold, at E/F Dragør Strandby II er en ejerforening, eller at der efterfølgende er frasolgt 12 af de 24 ejerlejligheder, kan ikke ændre herved".

Byretten fandt således, at det afgørende for spørgsmålet om forbrugerstatus var, hvorledes parternes status var på aftaletidspunktet. Byretten afviste, at aftaleforholdet senere kan ændre status som følge af ændringer i parternes status. 

Landsrettens agørelse må være korrekt. Når det aftalevilkår, der er genstand for parternes tvist (opsigelsesbestemmelsen), og en af parterne på tvisttidspunktet er forbruger, må aftalevilkåret fortolkes og forstås ud fra de realiteter, der er gældende på tvisttidspunktet. En aftale bør således i denne situation kunne ændre status fra erhvervsaftale til forbrugeraftale, og særligt når begge aftaleparter bør indse, at en udlejningsejendom altid kan ændre karakter, hvis den enten er opdelt i ejerlejligheder eller kan opdeles, og derved løbende frasælges på ejerlejlighedsbasis. Sidstnævnte er ofte forekommende som en exitstrategi for udlejer, hvis priserne for ejerlejlighederne er attraktive og som et alternativ til genudlejning. Administrator bør således forudse, at løbende frasalg af ejerlejligheder i udlejningsejendommen kan blive en realitet, og måske ligefrem - hvis administrator skal rådgive om optimering af udlejers investering - bør rådgive om at igangsætte en sådan løbende salgsproces. 

Det interessante ved dommen er, at aftalens staus således i disse situationer kan ændre sig, og ikke endeligt fastlægges ud fra omstændighederne på tidspunktet for aftalens indgåelse. Heri ligger i sig selv en forbrugerbeskyttelse, for var man nået til det modsatte resultat, ville forbrugeren være afskåret sædvanlig forbrugerbeskyttelse - et resultat der ikke føles rigtigt i maven. 

*****

Kristian Dreyer er advokat (H) og partner i GALST. Han har bl.a. medforfattet bogen "Ejerlejligheder og andelsboliger", KARNOV, 2016, og er ekstern lektor på Det Juridiske Fakultet, hvor han bl.a. underviser i ejerlejlighedsforhold. Desuden er Kristian boligdommer i København, Lyngby og Glostrup, og fungerer endeligt som voldgiftsdommer. Kristian fører årligt en lang række af sager inden for ejendomsbranchen, herunder både for ejerforeninger og administratorer. Har du spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakte ham på ksd@galst.dk. Den konkrete sag har han ikke ført, og kommenterer alene på resultatet.