Den 26. februar 2018 har Københavns Byret afsagt dom i BS 29C-4678/2017 i en sag vedrørende betaling af godtgørelse til en forbruger.

Forbrugeren havde købt et rækkehus som et ”projektkøb”, og fik oplyst i salgsopstillingen, at ejendomsskatten udgjorde godt 13.000 kr. årligt mindre end hvad den reelt viste sig at blive fastsat til efter projektets færdiggørelse.

I konsekvens heraf skulle ejendomsmægleren betale godtgørelse til forbrugeren, slog Klagenævnet for Ejendomsformidling fast. Efter fast praksis blev godtgørelsen fastsat skønsmæssigt baseret på en kapitaliseringsfaktor 10, således at godtgørelsen blev udmålt til 10 x 13.000 kr. = 130.000 kr.

Forbrugeren havde ikke under nævnssagen gjort opmærksom på, at han havde solgt rækkehuset efter blot 2 år og 3, og i den forbindelse havde tjent 2 mio. kr. på rækkehuset.

Med kendelsen fra Klagenævnet for Ejendomsformidling ville forbrugeren få godtgjort 10 års difference i ejerudgiften, selvom forbrugeren kun havde boet i rækkehuset i 2 år og 3 måneder. Forbrugeren var således med nævnskendelsen blevet overkompenseret.

Byretssagen kom derfor mest til at handle om, hvorvidt en forbruger har krav på at modtage godtgørelse efter ejendomsmæglerlovens § 47 for 10 års forskel mellem korrekt og forkert oplyst ejerudgift, når forbrugeren allerede på tidspunktet for nævnsafgørelsens afsigelse har solgt sit hus, og derfor vil tjene på godtgørelsen.

Ejendomsmægleren tabte byretssagen, og skulle betale for 10 års forskel i ejerudgift med 130.000 kr. og ikke kun for 2 år og 3 måneders års forskel svarende til ca. 30.000 kr.  

Byrettens begrundelse er desværre meget ”tynd”, og reelt kun en henvisning til lovforarbejdernes bemærkning om, at der er tale om godtgørelse og ikke erstatning, hvor erstatning forudsætter et dokumenteret tab, samt en henvisning til U2008.1434H og U2002.763H.

Byretten har ikke i sine præmisser medtaget de overvejelser, som ejendomsmægleren gjorde gældende under hovedforhandlingen.

Lad os derfor se nærmere på, hvad der gør resultatet af dommen diskutabel:

Det følger af bemærkningerne til ejendomsmæglerlovens § 47 blandt andet, at:

”ejendomsmægleren skal yde godtgørelse på objektivt grundlag for forkert provenuberegning, eller forkert beregning af ejerudgift, uanset om fejlen kan bebrejdes ejendomsmægleren eller ej. Udtrykket ”godtgørelse” er valgt frem for ”erstatning” for at markere, at forbrugerens krav udløses uden hensyn til, om der er lidt et sådant tab, som ud fra et culpasynspunkt ville kunne forlanges erstattet”.

Det nævnte citat stammer faktisk fra betænkningen til den allerførste omsætningslov, se dertil FT 1992-93, tillæg B, spalte 1948. I omsætningsloven fandt vi bestemmelsen i § 24, stk. 2, der er videreført uden ændringer i ejendomsmæglerlovens § 47.

Med godtgørelse frem for erstatning kompenserer man den skuffede forventning hos forbrugeren. Ikke altid vil urigtige eller manglende oplysninger fra ejendomsmæglerens side føre til, at der er lidt et tab i erstatningsretlig forstand, og forbrugerens økonomiske situation ville have været præcis den samme, hvis forbrugeren havde modtaget korrekte oplysninger.

Er betingelserne om skadevirkning og god tro opfyldte, kan der indrømmes forbrugeren en ”rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og den rigtige beregning”. Meningen må være, som også Vibe Ulfbech[1] anfører, at der skal foretages en differenceberegning, men at ikke hele differencen skal indrømmes.

Det fremgik af forarbejderne til omsætningsloven, FT 1992-93, tillæg B, spalte 1948, at det ikke er meningen med godtgørelsesbestemmelsen, at køberen ”til evig tid” skal stilles, som om der skulle have været betalt en mindre ejerudgift. Endvidere blev det anført, at kompenseringen skulle ske ”i rimeligt omfang under hensyn til indrettelsesbetragtningen og omdisponeringsmulighederne” (se betænkning nr. 1241/1992, s. 70).

Højesteret slog med sin dom i U1981.410/2H fast, at der som udmålingsmetodefor ydelser, der skal betales over en ukendt periode, skulle anvendes en kapitaliseringsfaktor på 6[2].

Højesteret fik lejlighed til at revurdere kapitaliseringsfaktorens størrelse (og dermed længden af godtgørelsen) i U2002.763H, hvor Højesteret på grund af ændret rentesituation m.v. valgte at forhøje kapitaliseringsfaktoren fra 6 til 10.

Siden U2002.763H har man anvendt kapitaliseringsfaktor 10 som udgangspunkt for udmåling af godtgørelsens størrelse, når man skal finde ud af, hvad der er en rimelig godtgørelse, og hvor der skal betales en ydelse over en ukendt periode, således at forbrugeren har nogle år til at indrette sig på den korrekte ejerudgift og eventuelt omdisponere (altså videresælge ejendommen).

Det er her at Byretten i den konkrete sag efter min opfattelse går galt i byen, og blot ukritisk henviser til U2002.763H og til en standardiseret kapitaliseringsfaktor 10, uden hensyntagen til, at den pågældende forbruger i den konkrete sag allerede på tidspunktet for kendelsens afsigelse havde solgt rækkehuset og dermed indrettet sig og omdisponeret efter 2 år og 3 måneder.

Ser man på Højesterets bemærkninger i den nyeste dom om godtgørelse, U2008.1434H, skal man særligt hæfte sig ved præmissen, der er sålydende, hvor jeg har understreget det vigtige:

”Ifølge Højesterets dom af 18. januar 2002 (U2002.763H) bør kapitaliseringsfaktoren for en løbende ydelse over en ukendt periode som udgangspunkt være 10.”

Både ved erstatning og godtgørelse, hvor der er tale om løbende ydelser over en ukendt periode, anvendes kapitaliseringsfaktoren som opgørelsesmetode. Man erstatter eller kompenseres ikke i al evig tid, men kun i rimeligt omfang således at man har mulighed for at indrette sig på det højere beløb og har mulighed for at omdisponere inden for en rimelig periode.

Helt grundlæggende anvendes metoden altså ved fast ejendom og godtgørelse efter ejendomsmæglerlovens § 47, når man ikke er klar over, hvor lang tid køber vil skulle betale den højere ydelse, ganske enkelt fordi man ikke ved, hvor lang tid forbrugeren vil blive boende i ejendommen. Og i den situation er en 10-årig periode rimelig som en standardiseret udmålingsperiode, finder Højesteret.

Den konkrete sag er anderledes, for her ved man, at forbrugeren valgte at sælge rækkehuset efter blot 2 år og 3 måneder, og således kun i sin ejerperiode har haft en merudgift på 30.000 kr. i forhold til det oplyste, men man tilkender ham 130.000 kr.

Man skal erindre, at godtgørelse helt klart er en undtagelse i dansk ret. Hovedreglen er erstatning. Godtgørelse på objektivt grundlag forudsætter direkte lovhjemmel. I konsekvens heraf fortolkes og forstås godtgørelsesbestemmelsen i ejendomsmæglerloven § 47 også indskrænkende, og bestemmelsen der har til formål at godtgøre en skuffet forventning i ”rimeligt omfang”, har aldrig været ment som en hjemmel til at begunstige forbrugeren, således at forbrugeren ligefrem tjener på godtgørelsen. Det ligger så at sige i selve bestemmelsens forarbejder og natur.

Når man derfor ved, at forbrugeren i den konkrete sag kun har ejet rækkehuset i 2 år og 3 måneder, bør man efter min helt klare opfattelse nøjes med at yde godtgørelse for differencen imellem forkert og korrekt beregnet ejerudgift for den periode, som forbrugeren vitterligt har ejet rækkehuset, og ikke mere, fordi bestemmelsen ikke skal overkompensere og være en gave til forbrugeren.

Jeg mener derfor, at dommen er forkert, og at dens præjudikatsværdi er begrænset, herunder at godtgørelsen burde være nedsat fra 130.000 kr. til 30.000 kr.

Det bemærkes, at Klagenævnet for Ejendomsformidling aldrig har taget stilling til ovenstående, og at forholdet først kom for dagen under byretssagen.

Ejendomsmægleren overvejer p.t. at anke.

[1] Erstatningsretlige grænseområder, 2. udgave, s. 89.

[2] Jfr. U.1946.175 H, U.1968.540, U.1976.204 og U.1980.255 samt Gomard: Forholdet mellem erstatningsregler i og udenfor kontraktsforhold s. 86 ff, Spleth i TfR 1947.154 ff og U1962B.213 ff, Thøger Nielsen i U1955B.233, Baller i U1979B.365-70 og A. Vinding Kruse: Ejendomskøb (4. udg.) s. 110 og 214 ff.