Det er ikke muligt at opsige boliglejer per e-mail, og heller ikke selvom lejer bekræfter modtagelsen af den pågælende e-mail. Men hvad gælder egentlig i erhvervslejeforhold? 

Spørgsmålet er forløbigt afgjort af Østre Landsret i Ø.L.K. 29. juni 2023, 23. afd., B-288-23, og svaret er: Begrænsningerne for brug af digital kommunikation i lejeloven finder ikke anvendelse i erhvervslejeforhold, hvorfor påkrav og ophævelse kunne sendes digitalt.

Om sagen: 

U ApS indgav en anmodning om udsættelse af L ApS fra et erhvervslejemål. U ApS havde sendt påkrav og ophævelse blandt andet via digital post.

Fogedretten fandt, at digital post kunne anvendes i erhvervslejeforhold, idet begrænsningen i lejelovens § 13 ikke var overført til erhvervslejeloven. Henset til at L ApS havde modtaget både påkrav og ophævelse på mail, og da restancen ikke var betalt, inden ophævelsen var modtaget, fandt fogedretten, at betingelserne for at ophæve lejemålet var til stede og fremmede sagen. L ApS kærede afgørelsen.

Landsretten stadfæstede afgørelsen og bemærkede, at begrænsningerne for brugen af digital kommunikation i lejeloven ikke finder anvendelse i erhvervslejeforhold, men at det påhviler udlejeren at bevise, at meddelelsen er kommet frem. L ApS bekræftede at have modtaget påkravet og ophævelsen på mail, og restancen var først betalt efter modtagelsen af ophævelsen. Henset til størrelsen på det skyldige beløb, L ApS' hidtidige betalingsmønster, og da der ikke i øvrigt forelå undskyldelige omstændigheder, fandt landsretten, at U ApS var berettiget til at ophæve lejemålet. Der var ikke hjemmel til at tillægge en eventuel ansøgning til Procesbevillingsnævnet opsættende virkning, da landsrettens afgørelse ikke var omfattet af retsplejelovens § 389 a, jf. § 395.

Kommentar: 

Hvad er det for begrænsninger vi har i lejeloven?

Begrænsningerne findes i lejelovens § 13, stk. 2. Bestemmelsen indebærer, at der ikke er mulighed for at aftale, at (1) udlejerens skriftlige opsigelse af en lejeaftale, at (2) lejerens skriftlige indsigelse mod udlejerens opsigelse af lejeaftalen, eller (3) at udlejerens skriftlige fremsendelse af påkravsskrivelse kan opfyldes ved fremsendelse af digitale dokumenter.

Begrænsningen i lejeloven og i muligheden for at opfylde lejelovgivningens skriftlighedskrav ved fremsendelse af digitale dokumenter er begrundet i, at retsvirkningerne knyttet til disse meddelelser er de mest indgribende for lejeren. Meddelelserne har direkte betydning for, om lejeren kan disponere over sin bolig i fremtiden. Det er derfor vigtigt i forhold til disse meddelelser, at muligheden for fejlkommunikation begrænses så meget som overhovedet muligt. Det er opfattelsen, at særligt udlejerens meddelelser i forbindelse med opsigelse og afgivelse af betalingspåkrav meget ofte sker ved fremsendelse af anbefalet brev.

Anvend altid afleveringsattest ved fremsendelse af påkrav, opsigelser og ophævelser, således at der ikke bagefter er diskussion om, hvorvidt den pågældende meddelelse er kommet frem, og derudover kan man så supplere med samtidig fremsendelse per e-mail. Husk at gemme kvitteringerne for aflevering af breve med afleveringsattest, og kontroller altid at disse meddelelser sendes bådes på lejemålets adresse såvel som til lejers/erhvervslejers adresse i følge folkeregisteret/CVR, hvis lejer/erhvervslejer ikke har adresse på lejemålets adresse.