Det skulle være en god oplevelse for Knud og sin hustru, da de for år tilbage købte en landbrugsejendom med udsigt over Roskilde Fjord, og igangsætte et omfattende byggeri med nyt flot hovedhus og tilhørende staldbygning m.v.

I begyndelsen gik alt godt, og hovedentreprenøren byggede på livet løs. Knud deltog ikke i de godt 30 byggemøder, men var repræsenteret af sin daværende rådgiver. Alt så fint ud, og byg-gemødereferaterne nævnte intet om problemer. Men problemer var der. Rigtig mange endda. Mangeludbedringen alene er løbet op i godt 4 mio. kr.

Hovedentreprenøren gik konkurs umiddelbart efter afleveringsforretningen, og anerkendte mangler blev ikke udbedret. Tilliden til bygherrerådgiveren var ikke stor. En ny bygherrerådgiver kom på sagen, og det viste sig, at der var langt flere mangler og ikke udført arbejde for millioner, selvom hovedentreprenøren og daværende bygherrerådgiver mente, at et tilbagehold på 250.000 kr. i forbindelse med af-leveringsforretningen, burde være nok til mangeludbedring såvel som færdiggørelse af visse forhold, når vejret tillod det.

Under byretssagen blev et forlig mellem Knud og sin daværende bygherrerådgiver indgået, og han modtog et klækkeligt beløb. Den daværende bygherrerådgiver havde ikke været god nok til at konstatere mangler, og der var således svigt i det udførte fagtilsyn. Den løbende kontrol med byggeriets stade, og godkendelse af løbende aconto begæringer kunne også have været bedre. I erkendelsen heraf blev sagen forligt.

Men så var der en underentreprenør – et murerfirma. Han var også stævnet i byretten, men deltog ikke i forliget, for det ønskede han ikke. Det skulle senere vise sig at være en dyr beslutning.

Mureren blev i byretten dømt for at have begået faglige udførelsesfejl, dels ved at mure gesimser op uden kontravægt, dels ved at undlade at anvende murpap ved vinduerne. Risikoen ved at undlade at mure med såkaldt kontravægt er, at gesimsen på bygningen kan styrte ned, og manglende murpap indebærer risiko for, at de nye vinduer bliver opfugtet, og der opstår råd i vinduesrammerne.

Den manglende muring med kontravægt, blev der ikke reklameret over – man udbedrede forholdet, da man allerede var i gang med at udbedre taget med bistand fra ny hovedentreprenør. Den manglende murpap blev der reklameret over, men mureren svarede via sin advokat tilbage, at man slet ikke mente, at der var en mangel, da man havde aftalt med tilsynet, at det skulle udføres som sket. Senere gjorde mureren ligeledes via sin advokat gældende, at den manglende kontravægt også var undladt efter aftale med tilsynet, fordi forholdene efter murens opfattelse ikke muliggjorde det.

I byggemødereferaterne fremgik intet om, at der ikke skulle mures med kontravægt eller anvendes murpap over vinduer.

Både byretten og nu også Østre Landsret har givet Knud og sin advokat, Kristian Dreyer, medhold i, at murerens undladelse af at mure med kontravægt og anvende murpap over vinduerne, er i strid med god udførelsesskik for murere og anvisningerne i Murerhåndbogen. Begge instanser har også afvist murens forklaringer, herunder flere af de ansattes forklaringer om, at tilsynet var indforstået hermed. Selvom mureren således med 3 vidneforklaringer for landsretten samstemmende bekræftede, at tilsynet havde accepteret de to forhold, blev mureren afvist. Årsagen er enkel: hvis en professionel murer eller anden håndværker bliver bedt om at udføre noget, der strider imod god udførelsesskik og normer på området, og som vedkommende ved indebærer risici for ejendommen, må den pågældende håndværker sikre sig, at aftalen og instruksen tilføres byggemødereferaterne, og eventuelt tillige accepteres af bygherren. Det skal ske for at sikre sig imod ansvarspådragelse. Håndværkeren kan ikke løfte beviset for en sådan instruks eller aftale med tilsynet, hvis tilsynet ikke vil kendes herved, uanset hvor mange af håndværkerens ansatte, der bagefter under retssagen bekræfter håndværkerens forklaring.

For manglende kontravægt havde Knud krav på betaling men kun et beløbet svarende til kostprisen. Sidstnævnte var man enige om for landsretten. Det skyldes, at en bygherre, der ikke har tilbudt håndværkeren afhjælpningsret, ofte må nøjes med at få dækket et beløb svarende til kostprisen uden tillæg af avance og moms. Den håndværker, der ikke får tilbudt afhjælpningsret, skal således ikke helt slippe for at betale for sin fejl, og skal derfor kun betale det beløb, som udbedringen ville have kostet den pågældende i interne omkostninger at udbedre. Kun helt undtagelsesvist, hvor meget særlige omstændigheder gør sig gældende, kan en bygherre afhjælpe uden først at reklamere og tilbyde afhjælpningsret, og man vurderede ikke, at der var tale om sådanne helt ekstraordinære omstændigheder.

Landsretten afviste også murens synspunkt om, at man ikke havde haft muligheden for at afhjælpe den manglende murpap. Synspunktet fra muren var, at man havde afvist at der var en mangel, fordi man var blevet bedt om at ikke at anvende murpap. Men by- og landsret var enig med bygherren Knud, der omvendt gjorde gældende, at man som håndværksvirksomhed må tage et standpunkt og leve med konse-kvensen heraf. Man kan således ikke afvise, at der er foreligger en mangel, og bagefter så påstå, at man er frataget sin afhjælpningspligt, hvis det senere viser sig, at der vitterligt var en mangel, som man hæfte-de for, men som en anden håndværker nu er blevet bedt om at afhjælpe.

Landsretten gav også medhold i, at Knud som bygherre kunne rette sine to krav direkte overfor mureren, selvom mureren var underentreprenør til den nu konkursramte hovedentreprenør. Retspraksis er i dag således, at hvis en professionel håndværker eller entreprenør har begået sådanne faglige fejl, som ikke blot kan karakteriseres som kosmetisk sjusk, men decideret strider imod gældende og anerkendte nor-mer på området, og indebærer svigt eller risiko herfor på bygningen, må vedkommende hæfte herfor - ikke blot overfor sin hovedentreprenør, men også direkte overfor bygherren.

Østre Landsret stadfæstede derfor byrettens dom.

Hvad kan man lære af sagen?

For det første kan man af dommen se, at alle væsentlige aftaler om ændring af byggeriet eller om fravi-gelse fra projektet, herunder fravigelse af sædvanlig god udførelsesskik efter aftale, skal dokumenteres. Dokumenteres det ikke, er det næsten som ammen i kirken, at den udførende håndværker eller entreprenør ifalder ansvar. Alle sådanne aftaler skal derfor nedfældes skriftligt – gerne i byggemødereferaterne – og gerne med bygherrens accept, så man ikke risikerer indsigelse om, at tilsynets accept ikke binder bygherren. Bliver sådanne aftaler ikke nedfældet og bekræftet skriftligt, er det stort set umuligt efterfølgende at bevise aftalen.

Vi kan også lære, at man som udførende håndværker eller entreprenør må gøre op med sig selv, om man anerkender en mangel, og derfor som udgangspunkt har en ret til at afhjælpe, eller om man skal afvise manglens eksistens, hvorefter man ikke bagefter kan sige, at man ikke har haft mulighed for at afhjælpe, fordi en anden så er blevet sat dertil. Man påtager sig så at sige standpunktsrisikoen, og kan ikke både kræve i pose og sæk.

Det sidste vi kan lære af sagen er, at der ofte er mulighed for at rette direkte krav mod udførende håndværkere og entreprenører, og at de derfor ikke kan skjule sig for hæftelse ved at sige, at der intet kontraktforhold består til bygherren. De fleste byggefejl strider imod god skik inden for området eller anvisninger, og ofte indebærer sådanne fejl risiko for svigt i bygningen af den ene eller anden art, og i langt de fleste tilfælde, vil man derfor kunne rette direkte krav overfor den udførende.

Dommen blev afsagt af Østre Landsret den 30. september 2019, 11. afdeling i B-1362-18 (XX v/ advokat Peter Gjersing mod XX v/ advokat Kristian Dreyer).