Dansk Ejendomsmæglerforening har for sine medlemmer indført ny branchenorm om arealangivelse ved projektsalg

 
Den nye brancenorm er, som den kan læses på Dansk Ejendomsmæglerforenings åbne del af sin hjemmeside, sålydende: 

 
"Nærværende norm gælder ved formidling af salg af ejerboligprojekter for professionelle sælgere.

Ved ejerboligprojekter forstås endnu ikke opførte ejerboliger samt nyopførte ejerboliger, der ikke tidligere har været ejet af forbrugere.

Salgsopstillingen skal indeholde arealoplysninger i henhold til bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom. Såfremt salgsopstillingen indeholder eller henviser til en plantegning, skal denne anføre den indvendige længde fra væg til væg for hvert enkelt rum på plantegningen. Den indvendige længde fra væg til væg skal illustreres ved hjælp af en linje, som markerer, at det anførte mål er den fulde længde fra væg til væg. Se eksempel på illustration nedenfor.

Der må ikke på plantegningen anføres yderligere arealangivelse, som f.eks. areal iht. BBR o.lign.

Er der i boligen indsat fast inventar, som f.eks. skabe, køkkenelementer, indvendige trapper m.v., skal disses placering markeres i plantegningen samtidig med, at følgende opmærksomhedstekst indsættes under plantegningen: ”Bemærk at de i plantegningen anførte mål fra væg til væg ikke tager højde for indsat inventar såsom skabe, køkkenelementer, indvendige trapper m.v.” Se eksempel på illustration nedenfor.

Normen gælder tillige for øvrigt salgsmateriale, f.eks. salgsprospekter, vinduesopstillinger, annoncer på hjemmesider m.v., som indeholder eller henviser til en plantegning". 

Det fremgår af oplysninger fra pressen, men ikke af selve normen, der er offentlig tilgængelig på Dansk Ejendomsmæglerforenings hjemmeside (og som er genviet ovenfor), at normen træder i kraft pr. 1. januar 2020, men dog skal være fuldt implementeret senst den 1. marts 2020. 

Bemærkninger til den nye branchenorm for arealoplysninger ved projektsalg: 

1.

Det må indledningsvist slås fast, at der har været behov for mere gennemskuelige arealoplysninger ved projektsalg. Problemet ved at gennemføre en norm som denne er, at den alene gælder for medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening, og selvom foreningen repræsenterer hovedparten af alle danske ejedomsmæglere, står der fortsat en del uden for, ligesom developere der selv ønsker at sælge sine projektboliger (erhvervsmæssigt udbud, jf. ejendomsmæglerlovens § 1, stk. 1, nr. 1.), heller ikke vil være omfattet. Det taler for, at man i stedet regulerede spørgsmålet igennem lovgivningen ved opdatering af formidlingsbekendtgørelsen og arealbekendtøgrelsen, således at alle fik ens regler. Omvendt kan man sige, at dette er en begyndelse, og at lovgivningen må følge efter - men det er forvirrende for købere, at ikke alle er omfattet af samme regler. 

På boligejer.dk skriver man følgende om forskellige arealopmålingsprincipper:

"For ejerlejligheder skal tillige det tinglyste areal oplyses i salgsopstillingen. Det tinglyste areal stammer fra en landinspektørs opmåling, da ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder. Det tinglyste areal opgøres på yderside af ydervægge og til midten af skillevægge mod nabolejligheder. Den væsentligste forskel mellem det tinglyste areal og BBR arealet er, at BBR arealet opgøres med andele af eventuelle adgangsarealer, det tinglyste areal uden. Det tinglyste areal fremgår af tingbogsattesten og ejerlejlighedskortet.

Et tredje mål, der ofte anvendes i salgsmateriale, er ”netto-arealet”. Ved ”netto-arealet” forstås normalt det indvendige gulvareal i samtlige rum. Der findes ikke en lovreguleret definition eller faglig standard for beregning af ”netto-arealet”. Man skal være opmærksom på om f.eks. indbyggede skabe, radiatorskjulere o.lign. medregnes eller ikke.

”Netto-arealet” findes ikke i BBR eller andre offentlige registre. Det tinglyste areal og BBR-arealet vil således altid være større end ”netto-arealet”, idet væggene medregnes".

Branchenormen for arealoplysninger introducerer faktisk det mange har kaldt for "netto-arealet", og som reelt udtrykket det indvendige gulvareal, og det må erkendes, at det faktisk er det areal, som køberne ønsker at vide, og interesserer sig for. Vi har derfor i dansk ret manglet et formelt netto-areal, der hverken indeholder andel af mure som det tinglyste areal eller andele af fælles adgangsveje som i boligarealet. Køberne kan ikke udnytte hverken adgangsveje eller vægge, og opfatter ikke det som deres. 

Det netto-areal som vi igennem mange år har savnet, bliver nu reelt introduceret ad omveje igennem branchenormen, om end det ikke af selve normen fremgår, om man må lægge de opmålte gulvarealer sammen (jeg forstår dbranchenormen således at det ikke er tilladt) - men det kan køberne så selv gøre. Af branchenormen fremgår alene, at man skal angive arealer i henhold til formidlingsbekendtgørelsen og i plantegningen angive de indvendige vægmål, der i følge illustrationen skal afgives med 1 decimal (eksempelvis 5,1 x 3,4 meter).

2.

Det er uklart, om paneler tæller med, men ud fra branchenormens formuleringer synes det mest nærliggende at antage, at arealet skal angives fra væg til væg og ikke fra gulvpanel til gulvpanel.

3.

Det fremgår ikke, hvordan der skal oprundes eller nedrundes. I mangel heraf må jeg antage, at almindelige afrundingsprincipper finder anvendelse. 

4.

Endvidere fremgår det ikke, om opmålingen må foretages af sælger selv, af en arkitekt eller af en landinspektør.

5.

Dertil kommer, at opmålingen selvsagt sker på baggrund af projekttegninger, og at der kan være forskel mellem projektegningens arealer og de faktiske arealer efter opførelse. Branchenormen indeholder følgende forbehold eller opmærksomhedstekst: ”Bemærk at de i plantegningen anførte mål fra væg til væg ikke tager højde for indsat inventar såsom skabe, køkkenelementer, indvendige trapper m.v.”  Den burde nok suppleres med bemærkning om, at der kan være forskelle imellem opmålingen foretaget alene på projekttegninger og de endelige mål efter opførelse, og at der i købsaftalen kan være vedtaget en reguleringsmekanisme for arealændringer efter det tinglyste areal eller boligarealet, og at der således ikke sker regulernig af købesummen baseret på ændringer i disse væg-til-væg mål. Se herom straks nedenfor. 

6.

Det følger af formidlingsbekendtgørelsens § 6, stk. 1, nr. 5, at BBR-arealet skal anvendes, men for lejligheder ifølge bekendtgørelsens § 7 gælder, at både BBR-arealet og det tinglyste areal skal angives. Ofte vil man ved projektsalg have en reguleringsmekanisme i købsaftalen, der netop har til formål at regulere købesummen, hvis der opstår arealændringer imellem projekteringsfasen og endelig aflevering efter udførelse. I den situation kan det give mening for begge parter, at regulere købesummen. Det bør efter gældende regler fortsat være det tinglyste areal eller BBR-arealet, der skal reguleres i forhold til, da det er de officielle opmålinger, der også registreres i alle offentlige registre, og senere bliver anvendt til at gensælge boligerne på baggrund af. Ved gensalg efter byggeriets aflevering udbydes til salg baseret på BBR-arealet (boligarealet), og derfor bør der ske regulering af købesummen på baggrund af boligarealet. 

Men det formelle boligareal kan meget vel ændre sig op og ned, selvom de nye indvendige væg-til-væg mål i følge branchenormen ikke ændrer sig. Det bør en køber være opmærksom på, og en køber bør også udtrykkeligt gøres opmærksom på, at købesumsreguleringen alene sker på baggrund af det forventede BBR-areal set i forhold til det endeligt opmålte og til kommunen indberettede endelige BBR-areal efter opførelsen. De indvendige væg-til-væg mål ifølge branchenormen vil derfor alene - efter min opfattelse - være illustrative og vejledende, for der vil reelt ikke være knyttet retlige konsekvenser til dem (ændring af købesummen hvis arealerne ændrer sig). 

Allerhelst så jeg derfor gerne, at man formelt set introducerede et netto-areal i dansk ret, der som i branchenormen illustrerer gulvarealets størrelse dog uden hensyntagen til inventar og paneler m.v. For ejerlejligheders vedkommende ville det også være det mest reelle at oplyse, da det er ret ligegyldigt for de fleste købere, hvor stor andel af fælles adgangsareal man får (uden for boligen). Køberne vil gerne vide, hvor stor selve ejerlejligheden reelt er, og det vil et væg-til-væg areal eller formelt "netto-areal" vise.

Man bør nok tage hele arealspørgsmålet op til grundig lovgivningsmæssig behandling, for som man kan se, er der mange begreber og opmålingsprincipper, og det tjener ikke noget formål andet end at forvirre. Det virker således også mærkeligt, at man i 2011 fra Dansk Ejendomsmæglerforenigns side besluttede at alle ejerlejligheder (eksisterende/færdigopførte) skal annonceres solgt på baggrund af BBR arealet. Hvis man således ønsker at sælge sin ejerlejlighed, vil man på boligsiden.dk og i al markedsføringsmæssig henssende se på boligarealet, der som anført ovenfor både indeholder ejerlejlighedens areal og andel af fælles adgangeveje uden for ejerlejligheden. 

Når man køber en ejerlejlighed under opførelse på projektstadet, lægges fokus nu på det indvendige gulvareal. 

7.

En af ulemperne ved at indføre nye opmålingsoplysninger på denne måde er, at det er et nyt branchekrav. Det er ikke et lovkrav, som både developer og ejendomsmægler vil blive pålagt. Derved opstår diskussionen om, hvorvidt ændringen af alle salgsopstillingerne og opmåling af indvendige mål skal bekostes af ejendomsmægleren eller af developeren. Skal der opmåles 50-100 boliger via en arkitekt eller landinspektør, er det ikke nogen billig opgave. 

Har man ikke i formidlingsaftalen mellem developer og ejendomsmægleren taget højde for sådanne branchenormsændringer, og allerede aftalt, hvem der skal betale for ændringsimplementeringen, må svaret formentlig være, at det er ejendomsmægleren, der ud af sit allerede aftalte honorar skal afholde udgiften. Der er således ikke ved honorarfastsættelsen taget højde herfor, og ejendomsmægleren vil opleve reduceret avance. 

Jeg så derfor gerne, at man ændrede branchenormen således, at den alene har virkning for alle projektbaseret formidlingsaftaler indgået efter 1. januar 2020, således at ejendomsmæglerne får mulighed for at indregne udgiften til opmålingen i sit honorar eller aftale med developer, at han skal levere oplysningerne. Eksisterende projekter, hvor man ikke ensidigt blot kan ændre formildingsaftalens vilkår, kan så løbe ud, og vil ikke blive påvirket, og man vil over en periode få implementeret branchenormen. En overgangsperiode på 3 måneder, som man kan læse om i nyhederne, er ikke nok ved projektsalg, hvor formidlingsperioden meget vel kan vare 1 år eller mere. 

8.

I den nye branchenorm står anført, at: "Ved ejerboligprojekter forstås endnu ikke opførte ejerboliger samt nyopførte ejerboliger, der ikke tidligere har været ejet af forbrugere". Jeg ved ikke om denne formulering er udtryk for et paradigmeskifte, eller blot er en formuleringsmæssig "smutter". Årsagen er nemlig, at man i de almindelige projektsalgnormer definerer et projektsalg som formidling af endnu ikke færdigmeldte og myndighedsgodkendte boliger - altså for tæt-lav-bebyggelse indtil færdigmelding og for etagebyggeri ved udstedelse af endelig ibrugtagningstilladelse. 

I den nye branchenorm vil en bolig, der først har været under opførelse og senere er udlejet, og efter flere år så skal sælges til en køber, fortsat være en "projektlejlighed". 

Det er uhensigtsmæssigt, at man i projektsalgsnormerne anvender én definition af et projektsalg, mens man i den nye branchenorm for arealoplysninger ved projektsalg anvender en anden definition. Det skaber uklarhed over, hvilke normer der gælder indtil hvilket tidspunkt. 

Kristian Dreyer

advokat (H), partner