I går aftes, den 17. marts 2020, valgte Statsministeren at skærpe begrænsningerne af forsamlinger, der således ikke må omfatte mere end 10 personer – både indendørs og udendørs. 

Det gør det besværligt – hvis ikke umuligt – for landets mange andelsboligforeninger at afholde de ellers planlagte og vedtægtsbestemte generalforsamlinger, ligesom frygten for smitte og smittespredning i forvejen i praksis har betydet, at mange andelsboligforeninger for svært ved at få deltagere til deres generalforsamlinger herunder ikke mindst fra ældre medlemmer. 

Der er ikke i landet indført undtagelsestilstand eller nødretstilstand og andelsboligforeningernes vedtægter skal i udgangspunktet overholdes.  

GALST opfordrer dog alle andelsboligforeninger til at følge regeringens politik, og de nedlagte forbud, og at foreningerne også påtager sig deres samfundsansvar i bekæmpelsen af COVID-19. 

GALST modtager dog en del henvendelser i øjeblikket vedrørende generalforsamlingens fastsættelse af andelskronen, i de foreninger hvor andelskronen fastsættes på baggrund af en valuarvurdering. I disse foreninger gælder valuarvurderingen frem til næste ordinære generalforsamling, og der kan derfor – virus eller ej – ske handel til den vedtagne valuarvurdering fra 2019, såfremt den ikke er over 18 måneder gammel. 

I disse foreninger har man allerede modtaget den nye valuarvurdering, og man kender derfor nok også den forventede andelsværdi for 2020 og et år frem. Den nye valuarvurdering kan både vise sig at være faldet eller steget i forhold til den vedtagne i 2019. Men hvad gør foreningen, hvis man ikke kan nå at holde generalforsamling i henhold til vedtægterne, og en andelshaver gerne vil sælge?

Nedenstående bemærkninger og betragtninger omfatter alene den situation, hvor foreningen ikke kan nå at afholde ordinær generalforsamling, og hvor en andelshaver ønsker at sælge sin andel i tiden mellem, hvor den ordinære generalforsamling skulle have været afholdt, og hvor den de facto bliver afholdt (formentlig senere på året).

GALST vurderer, at såfremt der ikke er stor forskel på valuarvurderingen for 2020 i forhold til 2019 og eventuelt blot med en mindre stigning, og der ikke sker sket andre formuepåvirkninger af betydning, at der ikke afholdes generalforsamlinger før regeringen igen åbner op for større forsamlinger, og at der dermed sker overdragelser som om intet var hændt. Sælgerne kan orienteres om, at der måske vil ske en mindre stigning, hvis vedkommende afventer salget indtil generalforsamlingen kan gennemføres. Vælger sælger ikke at afvente, kan vedkommende næppe efterfølgende kræve erstatning. 

Hvis valuarvurderingen falder

Hvis der derimod til andelsboligforeningen er fremkommet oplysning om en lavere valuarvurdering, og bestyrelsen derfor er bekendt med, at andelskronen falder væsentligt som følge heraf, vil der, såfremt man gennemfører et salg, ske overprisbetaling.  

Hvis foreningen ikke gør noget i ovennævnte situation, vil bestyrelsen og foreningen medvirke til ulovlig overprisbetaling, og det kan påføre foreningen erstatningsansvar.  

For at undgå overprisbetaling kan bestyrelsen derfor under henvisning til U1995.311V, U2013.1093H og U2013.1076H, nedsætte prisen svarende til det værditab den nye og lavere valurvurdering medfører, og eventuelt tillige tage hensyn til andre formuepåvirkninger, således at der ikke betales ulovlig overpris. Altså samme fremgangsmåde som en midtvejsregulering, hvor man er bekendt med et fald, der dog skal være væsentligt, og formentlig ligge på 5 % eller mere (hvor grænsen går er dog ikke helt klart). 

Hvis valuarvurderingen stiger

Hvis bestyrelsen er vidende om, at andelskronen stiger væsentligt som følge af at den senest modtagne valuarvurdering er højere end tidligere års valuarvurdering, vil der reelt ske ”underbetaling” for den sælgende andelshaver, og han vil potentielt lide tab og kunne fremsætte erstatningskrav overfor foreningen. Det vil dog kun ske i de tilfælde, hvor sælgeren ikke blev gjort bekendt med den forventede stigning, og derfor er det som anført tidligere ovenfor afgørende, at sælgeren bliver bekendt med, at salgsprisen vil kunne være højere, hvis han afventer den kommende generalforsamling. Det er herefter sælgerens eget valg, om han vil sælge nu til den lavere værdi, eller udskyde sit salg til en forventet højere værdi. Sker det ikke kan andelsboligforeningen risikere at ifalde ansvar, jf. T:BB 2007.216B.

Bestyrelsens regulering af andelsværdien 

Hvis foreningens vedtægter indeholder en bestemmelse, der giver bestyrelsen ret til at foretage en såkaldt ”midtvejsregulering” i enten opadgående eller nedadgående retning, kan bestyrelsen regulere andelsværdien, jf. ovenfor, men også kun hvis vedtægten indeholder en sådan bestemmelse. Det er sjældent at det er tilfældet, da man som regel kræver en generalforsamlings fastsættelse af andelsværdien. 

Anbefalinger  

GALST anbefaler, at man i videst mulige omfang, udskyder salg hvor der konstateres mulighed for prisstigning, og afventer en senere generalforsamlingsgodkendelse af den højere pris. Hvis det omvendt er tvingende nødvendigt at gennemføre salget nu, er det vores anbefaling, at man undersøger, om det er muligt at gennemføre en generalforsamling med så få deltagere som muligt, og ved at medlemmerne afgiver fuldmagter, hvor noget sådant er tilladt. Det skal gøres klart, at man alene fastsætter andelsværdien og godkender regnskabet, mens alle øvrige forhold udskydes til senere, og at det alene sker for at et medlem kan sælge nu, og ikke kan afvente situationen. Man kan derfor opfordre til, at så få deltager som overhovedet muligt, hvorved generalforsamlingen får karakter af en ”skrivebordsgeneralforsamling” hos formanden. Beslutningen om godkendelse af årsrapporten og fastsættelse af andelsværdien kan ske ved simpelt flertal – men husk at visse foreninger har et krav til hvor mange der skal deltage fysisk eller ved fuldmagt førend generalforsamlingen lovligt kan gennemføres.  

Vores anbefalinger er således: 

1. at andelsboligforeningens bestyrelsen orienterer foreningen om den nye valuarvurdering, og hvilken betydning det økonomisk vil have for den enkelte andelsbolig,
2. at andelsboligforeningen alene afholder generalforsamling, hvor det er strengt nødvendigt,
3. at andelsboligforeningen, hvis de afholder generalforsamling, tager deres forholdsregler med antallet af deltagere, og opfordrer alle til at afgive fuldmagt, hvor det er muligt,
4. at gennemførelsen sker udenfor i gården eller på tilsvarende sted, hvor kun få deltager, og hurtigt får det overstået samt iagttager afstandskrav til hinanden og andre myndighedsanbefalinger for reduktion af smitte, og
5. at andelsboligforeningens bestyrelse nedsætter prisen for en andel, hvis der konstateres et væsentligt fald i valuarvurderingen, og der skal gennemføres et salg inden der kan afholdes en ordinær generalforsamling på et senere tidspunkt.

På den kommende og senere ordinære generalforsamling bør man overveje at indføre regler om gennemførelse af digital generalforsamling eller indsætte særbestemmelse om bestyrelsens særlige ret til at gennemføre noget af ovenstående i force majeure situationer – da vi må forvente at det ikke er sidste gang at vi som samfund bliver ramt af sådanne situationer – det være sig som her en virus eller måske naturforhold i de kommende år. 

GALST er eksperter i andelsboligforeninger, og du er velkommen til at kontakte advokat (H), parter, Kristian Dreyer, eller advokat (L) Sune Blohm, hvis du har spørgsmål.