Vi har spurgt advokat Kristian Dreyer, der er ekspert i ejer- og andelsboligforhold, hvad den nye politiske aftale om korttidsudlejning gennem AirBnB går ud på, og hvilken betydning det har for for ejer- og andelsboligforeningerne.

Den 15. maj 2018 har Regeringen (V, LA og K) og S, DF og RV indgået en politisk aftale om at sikre mere attraktive skattevilkår og korrekt skattebetaling i deleøkonomi – samt en betydelig forenkling af de skattemæssige rammer. Endvidere er partierne enige om at sikre klare rammer for korttidsudlejning af boliger. Vi har i den forbindelse stillet advokat Kristian Dreyer, der er ekspert i ejer- og andelsboligforhold, en række spørgsmål:

Hvad indeholder den politiske aftale?

Den politiske aftale er i ordets direkte betydning en "politisk aftale". Den indeholder derfor nogle rammevilkår eller formål om man vil, som først bagefter skal udmønte sig i egentlig lovgivning. Efter aftalens indgåelse går ministeren og hans embedsmænd i gang med at lave konkrete lovforslag, der skal sikre aftalens opfyldelse. Vi kender derfor kun lige nu selve rammevilkårene, men ikke nogen af detaljerne.

Hvad går aftalens rammevilkår så ud på?

Vi kan dele aftalen op i 5 rammemål, og disse er:

• Nye og enklere bundfradrag ved deleøkonomiske indtægter.
  Bundfradrag ved udlejning af sommerhuse forhøjes fra 21.900 kr. til 40.000 kr. årligt, og bundfradraget for udlejning af helårsboliger forenkles til 28.000 kr. årligt. 60 pct. af indkomst fra boligudlejning, der overstiger de respektive bundfradrag, beskattes. Bundfradragene betinges af, at udlejningen sker gennem en tredjepart – fx en deleøkonomisk platform eller et udlejningsbureau som AirBnB – der indberetter udlejernes fulde lejeindtægter til skattemyndighederne. For boligudlejning, hvor der ikke sker indberetning af de fulde lejeindtægter, gælder et bundfradrag på 11.000 kr. årligt. Det betyder, at man fra partiernes side økonomisk vil motivere borgerne til at anvende de tredejeparter, der automatisk indberetter lejeindtægterne til SKAT.
  
  
• Digital indberetning af deleøkonomiske indtægter.
  Indberetning af de fulde lejeindtægter sker via en digital løsning, som SKAT skal udvike. De deleøkonomiske platforme og betalingsløsninger vil kunne integrere indberetningsløsningen i deres systemer. Dermed bliver indberetningen nem, automatisk og enkel for både platformene og udlejerne. Indberetningsløsningen vil være klar den 1. januar 2021, og fra den 1. januar 2018 til den 31. december 2020 vil de høje bundfradrag gælde uden krav om indberetning ved udlejning.
  
  
• Styrket skattekontrol og vejledning.
  Der afsættes 10 mio. kr. årligt fra 2019 til skattemyndighedernes vejledning af de deleøkonomiske virksomheder og til en styrket skattekontrolindsats mod udlejere og deleøkonomiske platforme, både hvor der sker og hvor der ikke sker indberetning af lejeindtægter. SKAT vil for indkomstårene 2018 - 2020 gennemføre et særligt skattekontrolprojekt for at sikre, der ikke sker misbrug i perioden, hvor de høje bundfradrag gælder uden krav om indberetning. For platforme, som ikke ønsker at levere eller indberette data, vil skattemyndighederne gennemføre en målrettet kontrol. Der gennemføres oplysningskampagner herom.
  
  
• Klare rammer for korttidsudlejning.
  Borgerne får ret til at korttidsudleje deres egen helårsbolig i op til 70 dage årligt, hvis udlejning kun sker gennem en tredjepart (udlejningsformidler), der indberetter udlejerens fulde lejeindtægter. Den enkelte kommune kan beslutte, at borgerne skal have ret til at korttidsudleje deres helårsboliger i op til 100 dage årligt, hvis konkrete forhold på det lokale boligmarked ikke taler imod dette.
  
  
• Aftale med Airbnb og andre deleøkonomiske virksomheder.
  SKAT vil søge at indgå aftale med Airbnb og andre deleøkonomiske virksomheder om indberetning af deres udlejeres fulde lejeindtægter samt om initiativer, der har til formål at nedbringe omfanget af ulovlig udlejning af boliger, herunder at virksomhederne nedtager lejeopslag, når der foregår åbenlyst lyssky virksomhed.

Hvad er din mening om den politiske aftale?

Partierne vil gerne fremme deleøkonomien ved at indgå denne aftale. Men helt grundlæggende har jeg svært ved at se, at der er tale om deleøkonomi. Der er i realiteten tale om en markedsplads for udlejning af overnatninger i direkte konkurrence med hoteller. Hvis man derimod byttede boliger i sin sommerferie, således at en dansker i sin sommerferie boede i en spaniers bolig og omvendt, ville det straks i mine øjne være noget andet, og der ville være tale om reel deleøkonomi, hvor man er fælles om brugen af en bolig, og bytter med hinanden (ligesom hvis man deles om en bil).

Helt grundlæggende har jeg derfor personligt svært ved at forstå, at man ikke skal beskattes af nogle lejeindtægter, som al anden indkomst. Det skal nok også ses i lyset af, at man netop i Danmark har vedtaget regler, der skal sikre, at en lejebolig som udgangspunkt ikke må koste alverden. Vi har altså regler om, at lejen som udgangspunkt kun må udgøre et vist beløb, og ejendommens ejer kan altså ikke blot sætte lejen op, til det han ønsker. Hvis man så samtidig giver lejerne ret til at korttidsudleje til mere, end hvad de selv betaler i leje, synes jeg ikke længere at det er rimeligt overfor udlejer eller overfor hele formålet med at have begrænsning i lejeopkrævningen. Havde man fri lejefastsættelse i Danmark, var det selvsagt noget andet.

Man kan ikke helt klart ud af den politiske aftale læse, om lejerne er omfattet af aftalen (jf. udtrykket "borgere får ret til at korttidsudleje deres egen helårsbolig"). Det er uklart om man tænker på reelt ejerskab, for i givet fald er lejerne ikke omfattet. Hvis man  kun giver ejerlejligheds- og villaejere (og måske andelshavere, som dog heller ikke ejer deres egen andelsbolig) lov til at korttidsudeleje skattefrit inden for visse grænser, er der reelt tale om en begunstigelse/skattelettelse af/for boligejerene. Det sidste har ikke rigtig været fremme i medieomtalen af aftalen, men reelt set indebærer aftalen, at boligejerne bliver begunstiget. Hotellerne mister gæster/overnatninger, og derved går samfundet glip af skatteindtægter i form af selskabsskat og indkomstskat for de medarbejdere, der er ansat af hotellerne. Men det kan også forstås som en aftale om, at hvis man "bebor" en helårsbolig, vil man efter aftalen i fremtidigen kunne korttidsudleje efter aftalen rammevilkår.

Aftalen synes at lægge op til en ændring af planloven og/eller boligreguleringsloven, således at udlejningen af helårsboliger kan ske uden problemer i 70/100 dage om året. Det er dog uklart, om man har tænkt sig vedtage ufravigelige regler, der "trumfer" individuelle vedtægter i landets ejer- og andelsboligforeninger. Det er således uklart, om man har tænkt sig at vedtage lovgivning, der også får betydning for de boligforeninger, som eksempelvis i sin vedtægt har besluttet ikke at tillade korttidsudlejning. Det må det kommende lovforslag vise, men jeg tror egentlig ikke, at parterne overhovedet har indset den problemstilling i forbindelse med aftaleindgåelsen. Hovedparten af alle ejer- og andelsboligforeninger har regler, der forbyder eller begrænser retten til korttidsudlejning, og selvom man liberaliserer planloven og boligreguleringsloven, kan det fortsat være, at adgangen til korttidsudlejning reelt kun i praksis bliver for villaejerne, fordi ejer- og andelsboligforeningerne i sine vedtægter begrænser adgangen til korttidsudlejning.  

Når alt det er sagt, må jeg også indrømme, at jeg selv kun har oplevet AirBnB overnatninger på mine egne rejser til eksempelvis USA, som noget meget positiv. Det har gjort mine egne rejser mere spændende og lærerige i forhold til at bo på et hotel. Jeg kan derfor godt lide konceptet om, at man udlejer sin bolig til turister, men personligt er jeg tilhænger af, at man skal betale skat heraf.

Hvad er den videre proces?

Der skal nu indgås mere detaljerede aftaler med udbyderne af udlejningsportalerne, og når disse er på plads, vil man fra politisk side sætte gang i udarbejdelsen af konkret lovgivning, og så må vi til den tid se, hvordan politikerne har tænkt sig at aftalen nærmere skal udmøntes i regler.